親自去公司跑了一趟看了看債權文件和與執行長聊聊不動產近況與平台理念

前言：

因為年底特休要休完，所以抽了空跟日生金約了時間想看看債權文件，結果被執行長招待了一頓飯，好生感謝，也聊了聊不動產的相關事情，不過該看的文件還是要看就是了。

當天看的就是我買的不動產債權的不動產的謄本(土地謄本&建物謄本)就有點像戶籍謄本一樣，記載著我們個人的基本資料，而它卻是詳細記載著關於不動產的相關資訊 (目前分為一及二類謄本，中間的差距在於二類謄本上沒有所有權人的身分證字號、出生年月日 。)

網路抓的範例

謄本對於不動產買賣非常的重要，因為從謄本裡可以看到這謄本是否假造、登記日期和原因、是否屬於都市計畫內、坪數(平方公尺x0.3025=坪數)、公告現值、所有權人、權利範園(是否有持分或是其他共有人)、有無貸款(貸多少)、(土地、建物)權狀是否為正版、有沒有限制登記……等。當天看的是影本且把個人資料遮起來，以免觸犯個資法！以及我自身購買的合約這樣～

當天看的是MA000492、MA000491、MA000333（續）謄本

公司介紹&平台介紹：

日生金公司名為日昇金互聯網股份有限公司，位於臺北市大安區復興南路1段243號，公司代表人為 郭錦駩，資本額為2980萬。 「日生金 DailyGold」平台從不動產抵押擔保的債權轉讓媒合出發，擴展至有穩定現金流的租賃債權；上架的不動產債權案件皆有優良抵押擔保品，案件資訊公開透明，搭配第三方金流及定期公告之會計師查核報告，為投資人層層把關，提供民眾低風險且穩定的金融科技投資管道。

投資不動產擔保債權平台的日生金互聯網公司，於2018年進駐國家金融科技創新園區（FinTech Space），是第一批進駐的新創團隊。2017年上線至今，媒合交易金額邁向30億元大關，累積債權案件逾800件，仍保持投資虧損人次為「零」的紀錄。

日昇金互聯網成立以來已榮獲經濟部工業局指導「金漾獎—金融科技類佳作」、「金炬獎—十大潛力企業」、「金峰獎—傑出企業」及「台灣優良商標—理念傳達優等獎」等獎項。旗下平台「日生金DailyGold」累積媒合交易金額逾20億，債權案件逾600件，仍保持「零」逾期虧損紀錄。

「金牛獎」以企業持續性發展、業務增長、社會責任、財務表現、企業產品和服務五大項，作為評選標準；本屆台灣有183家企業進入提名名單，15家優秀企業脫穎而出獲得金牛獎肯定。由日昇金互聯網營運，台灣首家不動產債權為主的P2P平台「日生金DailyGold」獲選「金牛獎—最傑出中小型企業獎」殊榮。

「鼎足而立，堅韌成長—金牛獎」2003年設立於馬來西亞，以表彰傑出中小型企業，目前評選已擴展至新加坡、中國、臺灣，是對亞太區域成功中小企業的肯定和榮譽。2021牛年日生金獲選「金牛獎—最傑出中小型企業獎」殊榮

公司除了債權媒合平台之外，還有其他不動產的相關事業，有獨立處理掉不動產的能力，也對於不動產的產業，持續不斷地更新最不動產的最新業界消息以及產業近況，對於不動產相當的專業，有興趣的投資人都可以跟小編約時間來這走走看看聊聊理念，會相當有收穫！就順便藉由參訪的文章順道整理一下就我所知的日生金以及自身經驗吧！

執行長的介紹：

擷取於經濟日報：https://money.udn.com/author/articles/4674

現任日昇金互聯網執行長、愛老婆運動粉絲團團長、資策會金融科技專家，與台科大副教授羅天一共同發表「企業長青術，魔數1到9」。 「待人處事、經營事業，不要太多複雜的技巧，只要腳踏實地步步前行；笨一點，是我給自己的期許。穩健投資，一步一腳印踏實經營，是日昇金互聯網的基本精神。」

近年在臉書創立「愛老婆運動」粉絲團，有一則新聞在報導280公斤的甜蜜負擔！鐵漢騎「愛老婆號」載妻女環島: https://www.ettoday.net/news/20150120/453670.htm?from=pctaglist

2018年執行長上地產王上節目：https://youtu.be/BPGKKVUy8nA

執行長還送我了兩本書來看，有空來拜讀！

https://search.books.com.tw/search/query/cat/all/adv_author/1/key/%E9%83%AD%E9%8C%A6%E9%A7%A9

 

 

不動產債權– 一般抵押案子

大部分的案子都是不動產抵押的案子，天數也都不太一樣，年化投報率都差不多，平台稱抵押品是抓市價的七成左右當債權賣給投資人，安全邊際應該是非常足夠，除非是不動產在一年內大幅度下跌超過30%，才有可能造成虧損，目前也維持完美0%違約率，很重要所以要說三次，0違約！0違約！0違約！

 

 

不動產債權-投資包租公2.0專案（幸福久久窩）

把應收租金作為債權抵押

2017年日生金攜手租屋管理業者幸福久久窩合作，幸福久久窩是專業的租屋管理公司，以「債權商城平台」為媒介，搓合投資人提供資金，為屋主改裝房屋；幸福久久窩負責規劃管理，屋主提供空屋的三方合作全新商業模式，藉此配合政府「租賃住宅市場發展政策」。

儘管目前大台北地區租屋需求很強，空置房屋還是很多，原因在於許多老舊房屋的屋況跟格局不符合租屋族的需求，而屋主想改裝房屋，卻苦無資金或難以借貸，因此催生「債權商城平台」，讓屋主、債權投資人、房客能獲得三贏的局面。

對於平台投資人而言，有租賃契約做為擔保品，屋主則可經由專業租屋管理業者的規劃改造裝潢房屋，藉此獲得租金收益，而改造後的房屋再交由專業租屋管理，不必也擔心後續招租問題。

此外，在租屋體系法制化專業化的趨勢下，可讓房東、房客得到更好的服務，債權商城則施以助力，協助加速雙方的接軌與契合程度，並讓大眾參與此一商業模式，走在市場的最前端。

債權投資機會金融投資與租屋管理業者的跨領域合作推出「投資包租公2.0專案」，以能產生定期租金收入的租賃契約作為債權擔保，既配合政府「包租代管」政策，解決社會住宅問題，又能夠創造投資人與借款人「雙贏」的局面。

日昇金互聯網，提供多元化的擔保債權給投資人做選擇，包含以不動產抵押及租賃契約擔保等方式，專注挖掘可靠的投資機會，滿足過去未被滿足的市場。

這營運模式像是不動產基金一樣來收租金，對於P2P市場是蠻創新的案子， 目前包租公案件是與幸福久久窩合作，透過P2P平台募集翻修舊物件所需工程費用，再對外招租管理，很創新的商業模式。

用租賃契約擔保借款，也就是二房東權利。以此案件為例，110間套房每年產生的現金流約在300萬，乘上剩餘租期，就可以估算權利價值來借款。

2017年的幸福久久窩案 – 內湖&士林

2019年的幸福久久窩案 – 松山（前首度飯店整棟）

那時候有10期以上

原「首都大飯店小巨蛋館」位於北市松山區南京東路四段，在2019年撤出，由「幸福久久窩」接手經營，改建為102間出租套房，主打寵物友善環境。後來疫情爆發，全國餐旅業遭受重創，據了解，幸福久久窩一直經營到在今年初才撤出，根據《ETtoday》報導，撤出原因僅是因為房東申請危老都更。

2022年其他包租公的案子- 台中龍井沙鹿 （除了久久窩以外新的合作夥伴）

網站介面：

認購站債權的畫面，算是蠻一目了然的，介面很不錯。

目前已經認購的案子，如果到期要延期，上面會顯示要步要同意續購，而且配息會有LINE推波通知。

執行長的參賽影片

公司制度：

第三方金流:

日生金合作的PayNow 立吉富, 立吉付於彰化銀行開立信託專戶，所有透過立吉富支付交易款項，在價金保管期間內，都會存入彰化銀行之信託專戶中，專款專用。 依據《第三方支付服務定型化契約應記載事項及不得記載事項》之規定，當投資人於付款頁面進行交易時，將會由立吉富金流服務平台於交易完成時， 平台頁面將直接提示交易款項的履約保證機制銀行名稱，並發送交易完成訊息，至所填寫的電子信箱。一筆債權要對應一筆匯款，不能多匯或分多筆匯。

立吉富網站：https://gateway.paynow.com.tw

繳款完會立即通知哦！

第三方債權信託:

台灣嘉品(受託人)職責為 依委託受讓及資金安全控管合約，幫投資人(委託人)管理債權。就是一個 委託管理契約 的受託人，需依照 委託管理契約 管理債權。嘉品是保管權，投資人是擁有權跟信託基金是一樣的概念，委託人–擁有權，受託人–保管權。

https://www.findcompany.com.tw/%E5%8F%B0%E7%81%A3%E5%98%89%E5%93%81%E8%B3%87%E7%94%A2%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9C%89%E9%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8

第三方查核:

查核報告書為「日昇金互聯網股份有限公司」委託「大禾會計師事務所」進行查核，以證明日生金平台上架債權案件所列之抵押權為確實存在，每半年將定期公開於日生金官網。

會計師查核債權，出具查核報告。跟會計師幫忙公司報稅、整理公司帳目是不一樣的事情。前者會計師對所查核債權是有責任的，幫忙公司記帳報稅的記帳士並不一定有查核債權。會計師簽證是為了向利害關係人揭露財務實情，簽證查核如有疏失是必須負相關刑事與民事責任的。

參展歷史：

2022年台北科技金融展攤位

2019年台北科技金融展

2019年未來商務展

小弟對日生金的短評:

日生金在臺灣P2P屆算知名平台，本身除了債權媒合平台之外，本身還有在從事不動產的相關行業，對業界相當熟悉且持續精進，公司的收益也不只平台本身而已（詳情請親自跑一趟日生金，在此不特別透露關係企業），此外，日生金的嘉品與律師托管模式已經接近第三方信託，這種架構目前在台灣已經算是很安全，跟BZNK託管於遠東銀行類似，且有不動產當作抵押品，跑的了和尚跑不了廟，本身也有快速處理不動產的實力，審核也以嚴格著名，安全邊際算是業界頂級領域，我本身對於日生金是相當有信心，給讀者一些些參考。

 

相關報導:

經濟日報：跟上Fintech理財潮流 穩健投資從日生金開始：https://money.udn.com/money/story/5635/6724654

創業小聚：以不動產或穩定現金流擔保的P2P平台！債權商城創造借與貸的雙贏局面：https://meet.bnext.com.tw/articles/view/44412

中國時報：2019台灣P2P回顧 日生金、信用市集表現亮眼：https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200110004564-260410

工商時報：吳中書出席「日生金名家座談」呼籲重視潛在投資風險：https://ctee.com.tw/industrynews/financesmanage/64503.html

金融博覽會 日昇金旗下Daily Gold日生金穩健投資獲青睞: https://dailygold.com.tw/media/Mxxh7o

深耕不動產債權 日昇金獲獎連連: https://readers.ctee.com.tw/cm/20200921/a37ac1/1083718/share

金融科技創新園區一周年 獲最多專利的是這家: https://dailygold.com.tw/post/EkqW9U

YT努力小神手讀書蹦理財：https://wealthlife8.com/taiwanp2p/

註冊會員還有註冊獎勵、投資獎勵、和生日禮金…等等，都可以把點數提領到存摺。

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文章出處:

https://cashflowstations.com/2023/01/10/%e6%97%a5%e7%94%9f%e9%87%91%e6%97%a5%e6%98%87%e9%87%91%e4%ba%92%e8%81%af%e7%b6%b2%e5%85%ac%e5%8f%b8%e5%82%b5%e6%ac%8a%e5%af%a6%e9%9a%9b%e5%8f%83%e8%a8%aa2022-12-26-p2p%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a2/